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A先生是杭州某大型房产集团的财务老总，原本手握大权、风光无限，这段时间却快被项目公司不断上报的资金申请逼疯了。一方面，公司在全国各地的项目销售滞缓，销售回笼资金不能及时补给公司资金库；另一方面，银行不断收缩贷款口子，放贷要求已经越来越难以满足。怎么办？无奈之下，集团只能作出决定：让各项目公司自寻资金出路，合力渡过这一次难关。 就在这时，央行又宣布上调存款准备金率1个百分点，意味着市场可贷资金又将减少4000多亿元。这对于不少资金已经非常紧张的公司来说，无疑又是一次重创。 采访过程中，虽然不少开发商对于到底资金紧张到什么程度闪烁其词，但是几乎所有的开发商都坦言资金量吃紧。在杭州气温逐渐升高，开始步入酷暑的同时，杭州楼市却仿若已经提前进入冬天。而对于众多开发商来说，如何备足"冬粮"顺利地"活下来"，将是今年最重要的任务。 资金连连告急 "其实今年上半年，所有企业贷款都已经非常紧张了"，任坚刚是广宇集团的总裁助理，在接受记者采访时他表示，历来存款准备金率上调，都是作为CPI公布后配合使用的调控措施，但是这次明知CPI已经有所下浮，央行依旧宣布上调存款准备金率，并且一下子就是1%，其实代表了一种信号，就是资金从紧的政策还将继续，而经济紧缩也将加快。对于已经相当缺钱的房产公司来说，意味着"冬天真正到来了"。 "向员工进行个人融资早就不再是新鲜事，融资也已经成为许多公司的最重要事情。在一些公司，如果哪个财务总监能融到优质资金，都会得到巨大奖励。"一位知情人士透露。 "现在缺钱已经不是某个公司的事情，而是全行业的事情。如果真要比起来，也许还是大公司更缺一点。"华元集团副总裁孟力军认为，在前年和去年的高价拿地潮中，小公司往往无钱拿地，这类企业的危机在于手中无地无项目，无米下锅。而一些大公司在高价拿地后，手中又往往同时有多个项目在运作，对资金的需求量更迫切。 "把前两年拿地的企业名单列出来看一下，再看看哪些项目正在动又还没能拿出来卖，就知道现在谁最缺钱了。"孟力军表示。突围之路在何方 直接借款 关于如何保住资金链不断裂，顺利地在此次宏观调控中存活下来，任坚刚表示，目前很多开发商都在寻求多元化的融资途径，主要分为拆借、信托和委贷等三种方式。这些方式的年利率基本上在15%-18%之间，比银行的贷款利率基本上要贵一倍多。 他介绍说，如果说开发商通过这三种方式都借不到款，那么就只能通过财务公司或者投资公司来借款。投资公司一般资金量并不会很大，但利率很高，一般至少在25%-30%以上，甚至达到50%，差不多相当于高利贷了。平时，一般开发商只是作为临时性的、短期的过桥资金需求，因为支付利息实在太高，风险也实在太大。 不过从实际情况来看，目前开发商借款利率很多都已经达到30%-40%以上，这从很大程度上也反映出，开发商对于资金的需求已经相当紧张，开始不惜一切代价融资。 一位"中间人"告诉记者，今年以来让他帮忙借款的房地产企业不少，很多企业目前急需的资金缺口动辄达到几千万元，而借款的利率加上佣金一般都高达30-40%。 "30%的利率算是起步价了，至少得通过银行或者非常过硬的关系才行。"这位不愿透露姓名的业内人士表示，这些借款一般还款的期限都不长，在3个月到半年之间。 虽然各当事开发商都对借款一事讳莫如深，但是一些开发商的借款传闻却依旧不绝于耳。某上市公司向百货业借款1亿元；杭州城西某开发商借款4000万元左右；某大型开发商正积极与银行合作发行企业债券，有望融得20亿元资金，以帮助尽快渡过难关…… 一时间，资金成为决定各开发商生死存亡的关键因素。 项目合作 与直接向外界借钱相比，合作开发也是开发商选择最多的另一种"过冬方式"。 一位不原意透露姓名的业内人士告诉记者，去年楼市火爆的时候，很多公司拼命拿地，对市场过于乐观，战线拉得过长，导致市场冷下来的时候措手不及。比如有个公司，去年销售形势火爆，一下子拿了好几块规模很大的地，并且有些地地价一次性付清，结果银行贷款一收紧，土地抵押贷款迟迟放不下来，导致其中一个项目资金链出现问题，只能寻求项目合作。 但他同时表示，一般项目寻求资金进入，往往是在资金链快要断裂等万分紧急的情况下，出让方十万火急，丧失了话语权，而受让方则抱着一种"捡便宜"的想法，会采取一再拖延和压价的方式，所以地块最后平价转让的几率很小，出让方的损失则会比较大。 对此，任坚刚也表示，因为知道接下来货币政策将继续从紧，所以一般企业都会很慎重地考虑资金链的问题，既然银行贷款得不到满足，那么就必须考虑销售回笼资金和自有资金。所以现在很多公司即使手头有现钱，也会再三掂量着用，不敢把全部钱都投进去。毕竟，首先要绝对保证手头项目的正常开发，拿地节奏因此放缓。 "因为现在政策面还不是太明朗，观望一段时间再行动会更稳妥一些。"他说。 降价销售 虽然目前杭州楼市总体房价还比较平稳，大幅度降价销售的情况也还没有出现，不过业内专家纷纷表示：8月将是楼市的一个"槛"，要不顺利迈过，要不就会被关在门外。 攻略地产执行董事祝君华认为，资金紧张无疑已经成为市场的主旋律。在这种行情下，行业从业人员将会感受到前所未有的压力，因为需要更多渠道和工作量去推广房子。在推盘节奏和定价策略上，有些公司会阶段性追加广告投放，希望突破僵局；有些会进入深度观望，一再推迟广告投放和定价信息发布，希望出台更为安全的计划。而具体反映在营销策略上，一些低成本、可重复、实效性强的营销活动将比较活跃。一位开发商毫不讳言地告诉记者，今年公司销售的主要任务就是尽快回笼资金。要在竞争激烈的楼市中达到这一目的，当然就是理性定价。这对于首次开盘的楼盘来说比较简单，也就是定出一个市场最能够接受的价格，即使比周边楼盘要实惠很多，也因为没有比对目标显得无可厚非。 但是，这对于那些已经开在高位，性价比明显不高的老盘来说，要重新获得市场认同，显然就只能降价了。但与此同时，开发商也就需要应对有可能出现的，因楼盘高开低走引发的老业主退房的尴尬局面了。 专家认为重要的是合力渡过难关 "对于企业来说，这是一次极具挑战的洗牌经历，只能靠自救。如果你有土地没钱，那就找合作伙伴，或者把地卖个好价钱。如果卖不了好价钱，低价也要卖，现在要做的只是生存下来。"一位业内专家这样表示，因为城市化进程、人口红利等带来的需求依旧存在，土地资源也依旧稀缺，所以捱过这个槛，前途还是光明的。重要的是如何渡过难关。 针对目前开发商资金短缺的现状，汉嘉地产执行总经理梅杰表示："前两年的调控基本只是针对房地产行业的，但是这次的资金紧张受到全球经济整个大环境的影响，而不是单个行业的，持续的时间可能会比较长，预计下半年的情况将更为严峻。从目前的金融政策看，对开发贷款的限制将更为收紧。" 而一些手中有钱却没有太多项目的公司，虽然短期内没有资金紧张的忧虑，却也积极准备在"过冬"。孟力军透露，他们目前就在寻找国外一些环保装修材料的品牌代理。"将来做精装修都是趋势，再加上我们现在还有一些精装修项目要做，现在就努力做好这一块吧，争取在环保装修房上抢个先机。" （编辑:铭子） |
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