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房地产市场，风云诡谲。2007年，“地王”频出，成交总价、楼面地价、单位地价等参数不断刷新。2008年，土地市场异常平静，个别区域不升反降，其中，南京江宁楼面地价从去年最高时的4000多元回落至一两千元。 地价坐上了“过山车”，昔日“地王”是否面临命运转折？连日来，记者探访去年多处“地王”的现今开发状况。 房子建了不敢卖—— 价格起跑线太高，销售骑虎难下 在江宁开发区牛首山河以南，一处楼盘目前已盖出地面五六层，但工作人员称，定价和开盘日期都没有敲定。去年7月26日，开发商以17.85亿元拿下这幅地，楼面地价高达3278元/平方米。开发商早先曾表示，楼盘会在今年上半年推向市场。 “迟迟没开盘，是因为‘蓄水’有问题，购房者预期与楼盘销售预期有了巨大落差。3200多元的楼面价，加上3500元的建安成本，再加上各种税费，开发成本就达到六七千元一平方米，所以，内部报价已经过万。”知情人士分析说。而记者实地考察发现，该楼盘周边目前尚是“零配套”，按业内的观点，成熟起来至少需要5年。“除非对这家公司品牌忠诚度很高的客户，一般谁来问津？即使他们愿意为品牌多付400-500元/平方米的价格成本，却不可能情愿掏出千元以上的成本。” 建了也不敢卖，对于这样的销售尴尬，一家代理机构负责人也深有体会。他坦言，自己担任营销顾问的一处项目，去年初拿下时楼面价高达9000多元/平方米，“至少要卖2万/平方米，但项目不大，就几幢房子，周边也没有什么配套，再说现在行情不好，就算是只卖2万/平方米，卖起来还是有问题。” 转让、退回、停工—— 倾囊买地，资金链紧绷欲断 去年11月，南京本地一家开发商以高达4446元/平方米的楼面均价拿下了江宁一幅地。如今，呈现在记者眼前的这幅地，杂草疯长，没有丝毫动工迹象。知情人士传达的信息是，开发商当时斥资3亿多拿地，可谓倾囊之举——整个公司的“家当”也不过几个亿。而面对当前的融资难，开发商恨不能马上就把地块转让出去。 南京福舍投资公司总经理史东算了一笔账：4400多元的楼面价加上建安成本和税费等，就是8000多元，开发商如果不卖到1万元一平方米是赚不了钱的。而这块地周边楼盘的售价现在不过5000多元/平方米，二手房价才4000多元/平方米，此处“地王”面临的困难可想而知。“目前市场之下，显然不可能有公司愿意高位‘接盘’，只有一种方案可行，即为拿地开发商注入后续资金，然后‘吃’利息差。如果行情好，注资公司会拿出溢价部分给予一定补偿。”史东说。 还是在江宁，同样在去年11月以4000元以上高楼面价拿下两幅地块的华光地产，因资金链问题，已将地块退回。 记者了解到，由于之前高价拿地，加之目前销售回款慢，南京有一些开发商“囊中羞涩”，楼盘快封顶了，却无法建下去，有的甚至连售楼处都无力搭建。 地皮晒太阳—— 市场不明朗，只好忍痛等等看 “地王”到手，如何开发却成为难题。因为按照经验，一般地价占房价的三四成，而“地王”项目地价成本占比显然已超过了一般水准，在上面建什么样的产品才能卖出高房价？进退两难中，不少开发商只能将地皮“晒太阳”。 2007年的河西土地市场狂热异常，既有经过158轮“血拼”、涨幅达13倍的三汊河地块，也有楼面地价“飙”至10411元/平方米的中北南湖地块。但是，目前这两幅地均无动工迹象。 史东所在的公司对三汊河地块做过仔细调研。“成本相当高，楼面价已高达4375元/平方米，还有相当多的基础配套工程，这些成本加在一起，不卖25000元/平方米就没得赚。”来自开发公司的消息称，这里目前在做产品定位和产品形态规划，而具体开工时间并没明确。南湖地块同样如此。高地价决定了它将来至少要卖2万元/平方米，而依照现在河西在售项目均价仅万元左右的行情看，显然差距太大。 同样“动”不了的，还有仙林的四幅地块。去年12月6日，这四幅地出让，“地王”几分钟内被频频刷新，最高楼面价达5890元/平方米，算上建安成本，未来售价至少须在1万元/平方米左右。 有地未必就能挣钱—— “地王”前景有待观察 有人以“兴衰瞬间如儿戏”来形容短短一年间在土地市场上发生的一系列变化。当然，也有人认为，目前断言“地王已死”为时尚早。但无论如何，长久以来风行于市的“有地就能挣钱”、“‘地王’成就‘楼王’”的观点，在市场的跌宕起落面前不攻自破。 上海易居房地产研究院南京地产研究中心负责人厉建军称，溢价率高是“地王”的一个显著特征，比如去年以22.5亿拍出的“板桥地王”，溢价率高达294.74%。高溢价率，说明拿地企业当时对市场预期表现过于乐观，认为有地就可以挣钱了，把未来的利润“押”在了囤地上。 去年“地王”频出时，北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾指出，未来三年内，房价必须保持15%-18%的增长率，才有可能支撑高地价。此后，形势急速逆转。现在看来，高地价未必决定高房价。从日本、中国香港过去发生的房地产危机中可以看到这样的现象：如果市场出问题，政府“保”的是房子和购房人，却不保土地，所以，地价跌得会比房价猛烈得多，破产的，往往也是囤地多的企业。(汪晓霞) （编辑: 铭子） |
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