潘石屹：天亮并不是因为公鸡打鸣

　　《上证报》于兵兵：目前大量的退地现象对未来一至两年的楼市结构有怎样的影响？

　　潘石屹：有两方面的影响：

　　一，前两年一些房地产公司为了圈地而圈地，他们圈地的目的不是为了在这些土地上盖出来市场上需要的、可以销售的房子，而是为了土地储备，为了在财务报表中添上一个简单的数字。这些土地一般都远离城市，甚至没有最起码的基础设施。这些土地发生退地事件是好事，不是坏事，因为避免了在这些目前并不具备投资价值的土地上面追加更多的投资，可以避免发生更大的浪费，这是对过去错误的修正。

　　二，因为房地产行业资金紧张，一些房地产企业不得不违约退地，这种情况对未来两年市场上房屋的供应量会有影响，这样房屋的供应量就会减少，进而会影响到未来两年的房价。从目前了解到的情况来看，以上两种情况都有，但前者更多一些。

　　《上证报》于兵兵：万科等企业下半年缩减开工面积是否会加剧供应紧张的局面？

　　潘石屹：万科在香港召开的半年报会议上，对于未来中国房地产市场基本持悲观的观点，媒体、市场、股票分析员也都有很强烈的反应，这方面的报道和分析报告也都比较多。毕竟万科是中国房地产行业中的龙头老大，关注万科的人自然会多。万科在面对未来悲观形势时，他们的基本策略是：尽快销售，尽快回笼资金，多建小户型房，缩减开工面积，也就是快回钱，少花钱，以应付可能出现的更不利于房地产业的金融环境。其他一些与万科商业模式基本相同的房地产公司也都会采取相同的策略。

　　如果大家都采用相同的策略，未来两年市场上房子的供应量会减少。

　　《上证报》于兵兵：有评论称，万科等众多房地产企业全年销售额负增长几成定局，地产股将在多长时间内继续领跌股市？

　　潘石屹：房地产企业的销售额是财务准则规定的能够计入销售收入的那部分，与房屋的预售额有所不同，当年的销售额很有可能是上一年的预售额。预售额只有在项目工程验收结束才可以在财务上计入销售收入，如果工程验收未结束，预售额会被推到下一年。确切地反映当年市场情况的应该是预售额。销售额这个指标只是财务核算的指标，并不能反映真实的市场情况。从万科公布的上半年的销售情况来看，与其他房地产公司相比还不错。下半年的情况就不好预计了，只有万科本身才会做出确切的预计。

　　《上证报》于兵兵：目前造成开发商危如垒卵的最主要因素是什么？是需求观望，信贷紧缩，地价高企，还是此前高负债率运行的做茧自缚？

　　潘石屹：关于房地产行业的危险，我曾经也做过一些分析和预测，出现这些危险的原因是多方面的：国际经济形势不景气，国内银根紧缩，房屋销售大幅度下滑，还有房地产商在去年花了过头的钱买地、争地王。从现在2008年的8月份的情况来看，中国房地产行业资金短缺的这些危险因素不但没有减弱、消除，反而在恶化。

　　此前，有一些房地产开发商的同行批评我，说我是乌鸦嘴，是在幸灾乐祸。这些同行们的批评言论大部分都是扩大了我个人的作用，我个人的言论相对于庞大的市场而言是非常弱小的。天亮并不是因为公鸡打鸣，天亮是地球和太阳旋转的结果，与公鸡打鸣没有任何关系。我的言论就如同公鸡打鸣一样微不足道。同样的道理，房地产行业出现危险是房地产市场、国内国际的经济环境以及房地产企业自身造成的，与我的言论没有关系。

　　地产中国网余钟斌：当奥运遇上"房地产的寒冬"结果会怎样？什么样的房企和物业类型能够受益于奥运而挺过寒冬？

　　潘石屹：我不知道谈“房地产的寒冬”是不是确切，但房地产行业中巨大的危险正越来越逼近这个行业，现在基本已经到了不可逆转的地步。房地产企业在面对这场危险中首先要经受考验的是它的商业模式，比如开发什么样的物业，在城市什么样的位置，企业的负债率是高还是低等等，这些都非常重要。奥运会对北京房地产市场的影响是正面的、积极的，许多基础设施的投入在2008年8月份都交付使用了，北京因此变成了一座更有效率，更快捷的城市。最后市场的结果一定是各种正负因素相互作用后的结果，不是某一个单一因素影响的结果。

　　地产中国网余钟斌：奥运会的来临是否使低迷的楼市有所好转？

　　潘石屹：北京在奥运会期间的成交量是不会上升的，我想反而会下跌，因为北京市场的需求有相当一部分是外地人。而奥运会期间限制车辆也给外地人进京带来许多不便。相反，在奥运会期间来的外国人非常多，但按照目前中国政策的规定，外国人不能购买房子，所以，在奥运会期间的这一个月不会促成目前低迷的北京房地产市场好转，反而会使8月份成交额下滑。但这是暂时的，不是影响房地产市场长期的、根本的原因。

　　地产中国网余钟斌：SOHO中国对奥运会后的房地产走势有什么样的预期？做了怎样的准备？将会在经营战略上做出何种调整？

　　潘石屹：SOHO中国的战略在三年前就已经做出了全面的调整。从最近几个项目的销售情况表明，这种战略的调整是正确的，是经得起市场检验的。但企业的经营方向、企业的发展战略一定要随着经济环境的变化而做相应调整，没有永远正确的企业战略。一个企业在决策系统上有反馈机制的决策才是健康的决策。但SOHO国发展的基本方向和战略在未来的三、五年时间不会做大的改变。

　　第一财经郝倩：最近对奥运楼价的争论甚为激烈，看空者远远多于看多者，您对这个问题是如何看的？

　　潘石屹：奥运期间北京的聚会非常多，我就见到了许多朋友。有些是一、两年时间都没有见到的外地朋友和外国朋友，借这次机会都来到北京了。他们见到我后，问得最多的一个问题就是：“奥运之后的房价会涨还是会跌？”。但我基本上都没有正面回答，因为回答这个问题太困难了，这个问题没有正确的答案。因为房子是不动产，不能一概而论：一线城市和二线城市不一样；同一个城市，如北京，东边的和西边的不一样；同是在东边，住宅、写字楼和商铺价格的走势又不一样。

　　我们能够看到未来房价的趋势是两极分化，越是好的地段，黄金地段房子的价格越高；越是偏僻地段房子的价格受到市场的压力越大，加上政府又在附近建了大量的保障性住房，把这部分商品房的价格死死压着。所以，判断时需要遵循一条永远不变的原则，就是要看市场上面缺什么，什么就会涨价。我们看到英国、美国的房地产大多都是这样的例子。

　　第一财经郝倩：您认为最近救市声渐弱，是因为笃定政府会救市，还是确定政府现在不可能出手调整政策？房地产企业接下来该如何应对？

　　潘石屹：我想在奥运之后，政府会对宏观经济的政策和房地产的政策做出一些相应调整。对房地产行业而言，只要能够获得与别的行业一样、平等的银行、税收政策，就是政府最大的救市行动了。

　　网友“黑暗来临”：11日国家统计局发布7月份的PPI(工业品出厂价格)同比上涨10.0%，创了12年来的新高，股市应声大跌5%。很想知道这些数据到底说明了什么？与房地产有多大的关系？

　　潘石屹：PPI高，上涨达到10%，它会拉动CPI的上升。也就是说，未来中国经济中通货膨胀的压力会非常大，政府会把治理通货膨胀放在第一位。这也是掌管中国经济的决策人物反复强调的原则。而要治理通货膨胀就要少发钱，货币政策就要从紧，这是要在两难之中做出的选择。如何做出中庸的、适度的、平衡的选择，这的确需要经验、技巧，更需要远见。PPI的上涨会拉动CPI的上升

　　网友“奥运之星”：宏观经济形势越来越恶化，房地产行业首当其冲受到冲击，退地、退房、降价都已成为不争的事实。SOHO中国真能独善其身吗？你老潘的坚定与自信从何而来？

　　潘石屹：通过三年来SOHO中国的调整，SOHO中国目前在市场中的处境是和别的绝大多数开发商是完全不同的。我们开发的产品，我们选择的地段，我们的财务指标都可以说明这一点。

　　网友“惊天雷”：老潘，邹涛发起的"万人购房运动"在网上掀起了极大的争论，可是找来找去都没有找到你对此事的观点。为什么这次没有在第一时间对此发表言论？是不屑、不敢、不关心，还是不方便说？

　　潘石屹：我不太了解“万人购房运动”的来龙去脉，但前天，我接受了《经济半小时》记者的采访，采访后我心里非常担心，因为电视的报道不可能把你的每一句话都报道出去，一定是选择一些片断来报道的，所以我把我在“经济半小时”记者镜头前面谈的观点罗列了几条，写了一篇博客，可供大家参考、批评。“SOHO之夜”吸引了很多朋友来到长城脚下的公社

　　网友“人民社员”：上周六在长城脚下的公社参加了你们的Party, 记忆最深刻的就是您的演讲。今天看到美国《时代周刊》在关于这次Party的报道中将您的演讲比喻成马丁•路德金的“我有一个梦想”。如此高的评价，您有何感想？

　　潘石屹：我看到了许多国外媒体对长城脚下的公社“SOHO之夜”的报道，我也看到了Time的这篇报道和CNN的报道，国内的媒体报道比较少。我看到有正面的报道，如《时代周刊》的；也有负面的报道，比如有人写博客说我的演讲太做作了。

　　“SOHO之夜”是在奥运会开幕的第二天举办的。奥运会开幕的当天我观看了开幕式，回到家已经凌晨两点了，感触很多，于是又写了一篇博客，凌晨3点多才睡觉。第二天的午觉睡到了下午4点钟，张欣叫醒我，对我说晚上还有我的讲演，要我准备一下，于是我又匆匆忙忙地写了这篇500字的讲演稿。无论大家对此褒贬，这都是我最深的感受。非常感谢SEAN把它翻译成了优美的英文，SEAN是我们的好朋友，是剑桥大学毕业的英国人，他的英文表达非常优美。