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开发贷款被压缩，销售回笼不畅，增发配股和IPO前途渺茫，对房地产企业来说，融资从来没有像今年这样困难。出让项目公司股权、民间借贷、发债、发行信托产品……开发商们正绞尽脑汁维持资金生命线。 在去年地王频出、疯狂拿地之后，今年宏观调控带来的楼市萧条让措手不及的开发商们陷入“生存还是灭亡”的艰难境地。断腕求生、割肉补血，也正应了不久前地产大腕冯仑提出的“猪坚强”生存法则：等不来“解放军”，那就自行“瘦身”。 引入外资| 首创置业出让开发权 首创置业(02868.HK)昨天发布关联交易公告，宣布再次向外资转让项目股权，通过合作开发弥补资金不足。首创置业与新加坡政府产业投资有限公司(GICRE)的附属公司--RZP成立合资公司，双方各占股50%，共同开发重庆市江北区一块土地。这块土地是由首创置业于今年初斥资12.3亿元获得，规划总建筑面积达98万平米。预计2009年开始预售。 另外，首创置业以600万元将天津市东丽区的华明项目60%股权转让予RZP，将其附属子公司拥有的天津市新青区的新青项目40%及60%股权分别转让给首创置业及RZP，代价各为400万元及600万元。此外，首创置业还将斥资2.05亿元取得的位于天津市塘沽北部新区“伴山人家”项目45%股权转让予RZP，代价为9240万元。 首创置业则几乎未从此次转让股权中获利。其公告显示，首创置业仅从出售华明项目中获利1630元，从出售新青项目中获利1805元，从出售伴山人家项目获利3660元。不久前，首创置业还退出苏州阳澄湖项目及太原长风项目开发。尽管其公告表示，退出项目概因政府更改规划，当地政府已退还土地款，但是地产企业资金不足的因素亦不言而喻。 受房地产成交量下滑及信贷紧缩政策影响，大多数地产公司自去年10月份以来，便陷入资金困境。尽管一些地产公司通过各种途径取得土地，却无力开发。一些在2007年极速扩张土地储备的地产商不得不转让项目股权，采取“割肉换血”的模式合作开发。外资则借机以低价入股，不仅套取这些公司的土地红利，更以通过创建合资公司或股权投资的方式，进入中国内地房地产。除与首创置业合作，RZP还于去年12月与万科达成协议，以近3亿元的代价获得万科沈阳一家项目公司51%的股权及无锡一家项目公司40%股权。 融资输血| 中铁二局求助信托 中铁二局(600528)部分已开工房地产项目资金周转困难，公司拟通过信托方式为全资子公司盈庭置业融资10亿元。 中铁二局8月20日发布的公告称，公司拟委托衡平信托有限责任公司(下称衡平信托)以“盈庭置业公司增资扩股和债权投资资金信托计划”(下称信托计划)，通过民生银行发行“非凡理财尊享7号理财产品”融资10亿元，用于中铁二局的全资子公司项目开发建设。为确保发行成功，中铁二局拟购买该理财产品2亿元。 衡平信托收到融资资金后，向盈庭置业进行增资扩股1.5亿元，增资后，衡平信托再以委托贷款的方式贷款人民币8.5亿元给盈庭置业。 据财经网报道，之前的2007年初，中铁二局曾通过定向增发募集资金949322400.00元，到中报截至日，已累计使用861184257.74元。中报称，通过此次增发，中铁二局形成了工程施工与房地产双主业的经营局面。 中报同时披露，受2008年国家宏观紧缩政策的影响，中铁二局部分已开工项目资金周转困难。同一天发布的公告称，公司将持有的成都中铁锦华置业有限公司89.2%的股权，以及公司子公司中铁二局贵州锦隆房地产开发有限公司持有的中铁锦华4.25%的股权，全部转让给成都华山高校投资管理有限公司。 2008年，受融资渠道不畅影响的地产企业，如中粮、首创、北辰、万科等企业，都在通过发行公司债解决资金难题。 割地求生| 万科出售东莞地王 今年5月，房企“老大”万科也开始为去年高价拿地的疯狂埋单。5月14日，万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让。项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的“地王”东莞市南城水濂村地块。 粤宏远A(000573)5月16日发布公告显示，公司下属全资子公司广东宏远集团房地产开发公司于2008年5月14日在东莞市与北京万信投资发展有限公司签订了《股权转让合同》，以500万元的价格受让其持有的东莞市万科置地有限公司50%的股权。而万科转让的这个项目公司主营业务是万科翡丽山房地产项目开发经营，土地面积25万平方米。 万科此次出让的土地实际上正是公司去年高价拿下的东莞地王。由于今年来广东房价下跌，当年的天价如今演变成了一种尴尬。 2007年4月28日，万科以14.12亿元的价格拍下东莞市南城水濂村25万平方米地块，折合楼面地价为3772.3元/平方米，创该市土地拍卖总价和楼面地价最高纪录。2007年5月，万科成立地块项目公司东莞市万科置地有限公司，用于开发万科翡丽山项目。 在万科拿地至今一年时间里，东莞房价却出现了大幅度下降。有研究数据显示，东莞市区部分典型楼盘，不少单位的价格从去年7月份7000多元，下降到如今的5000元出头，降价幅度接近30%。如果以目前的销售价格计算，万科当初拿地价格几乎没有利润可言。 由于目前全国房价有下滑趋势，这些当年如获至宝的天价土地正在变成开发商们资金链上的出血点。在全国各地项目储备量巨大的万科也不例外。 卖楼套现| 瑞安一年内两次 “断腕求生”的压力已从内地开发商快速“传染”给香港发展商。今年5月20日，香港上市公司瑞安房地产(0272.HK)宣布，将其旗下全资附属子公司ForesightProfitsLimited(FPL)25%股权作价11.25亿元人民币(约合12.556亿港元)，售予一家名叫“永菱通”的金融投资公司。此外，永菱通还获得瑞安同时授予的一项不可撤回的认购期权，可按行使价人民币11.34亿元(约合12.656亿港元)进一步收购FPL24%股权。FPL公司的主要资产为上海瑞虹新城项目，交易完成后，瑞安将与永菱通分别持有瑞虹新城51%和49%权益，瑞安将套现人民币22.59亿元。这也是瑞安一年内第二次以股份交易的形式与永菱通达成合作。 公告显示，FPL公司间接持有位于上海虹口区的瑞虹新城项目一期、二期的各组成部分地块，以及第1至第4号地块、第6至第10号地块。目前，瑞虹新城一期及二期的所有住宅单位已经落成并售出，售出建筑面积约186000平方米。瑞虹新城三期包括第4、6、8号地块，目前第8号地块的住宅部分的建筑工程正进行中，第4号及第6号地块正在进行地盘清理。瑞安房地产还向记者表示，此次交易获得的资金将作为集团一般营运资金。 这宗交易并非瑞安房地产与永菱通的首次合作。去年7月，瑞安房地产就曾宣布，将子公司ScoreHighLimited(SHL)的9.9%、FieldcityInvest-mentsLimited的25%及PortspinLimit-ed的49%权益，分别作价5.03亿元、12.45亿元及3.64亿元出售，使瑞安成功套现21.12亿元。其中，SHL主要资产为重庆市渝中区化龙桥片区一期及二期改造工程地块(即重庆天地)，Fieldcity主要资产为位于武汉名为永清片的地盘，Portspin主要资产为位于上海复兴中路以南、济南路以西、顺昌路以东及合肥路以北(卢湾区太平桥116号地块)的土地享有的权利。而收购这三个项目的公司都属于一家海外投资基金---总部位于香港的投资基金永菱通金融有限公司。 今年7月24日，香港地产上市雅居乐(03383.HK)一则公告又证实了今年6月公司与美国投资银行摩根斯坦利达成的一项目转让协议，雅居乐向大摩出售海南清水湾综合度假社区项目30%的股权，以获得52.83亿元人民币现金入袋。 记者观察 现金为王等待黎明 两个月前，早报记者约见了一家大型房地产公司的总裁。当时，这家公司正卷入一个看来相当险恶的资金链危机风暴中，媒体们对于他们过量的拿地所带来的资金缺口颇多揣测。 职业经理人出身的公司总裁对于媒体的质疑没有太多辩解，在此后的相谈中，他说出这样一句话，“如果我们缺钱，到最后一步，我们还有地可以卖。”他说，所谓现金流，把一两个项目卖了，就能补上几个缺口。“只要有了现金，我们就死不了。” 后来，考虑到对公司整体的影响，这家公司选择了稀释股权来解决现金问题。但这位总裁的话，揭示了房地产公司面对资金链危机时所能做的最直接的选择。 销售回款，资本市场融资，卖地，卖项目，卖资产，卖股份。在房地产公司的所有的选择中，上市能够最大程度解决问题，而整体出售项目则是最快速能够获得资金的办法。 对于一家房地产公司来说，应对市场调整的最佳方式就是四个字：“现金为王”。 今年年初以来，很多公司放慢了拿地步伐，一家上市公司老总对员工说，留着资金准备过冬吧。 最近的半年报中，中海地产交出了很漂亮的一份业绩报告，销售额和利润提高明显。但仔细看来，与前一年相比，其利润来源的区域产生了很大的变化，珠三角等区域所受到的调控影响显露无疑。 一定程度上，他们的销售来自于提前启动的降价策略，和他们做法类似的，还有万科企业以及金地集团。 作为经历过香港房地产业危机的一家老牌红筹地产公司，中海是全国现金负债比率控制最好的公司，公司主席孔庆平称，到今年下半年，他们的负债率可以降到50%以下。 万科总裁郁亮说道，“目前我们手持的现金，超过一年内应该偿付的借款总和。我们在获取资金支持上，拥有相当明显的优势。” 现在的企业实际上是幸运的。和1997年房地产行业的全面溃败相比，如今的市场，我们所讨论的只是观望，等待，但我们并没有看到有新的烂尾楼的产生，没有看到城市疮疤的蔓延。在深圳，一名地产商向记者苦叹形势太差，他们的项目正在建设之中，而整个地区的销售量却一直没有提升。不过他此后话锋一转，说道，只要价格降到一定幅度，销售还是可以推动的。他说这话的几天之前，央视所提及的一个楼盘在大幅降价之后，新推房源当日几乎售罄。 最近半年来一笔笔大宗成交证明，当有公司试图在市场上出售项目的时候，只要价格合理，他们往往能够在比较短的时间内寻找到买家。 对于目前的市场而言，流动性依然存在，各类资金依然在寻找着投资的目标，只要灵活安排财务状况，企业们依然有可能活下去。 2005年，孙宏斌所创立的顺驰地产是当时全国最知名的企业之一。孙宏斌当年也曾经做过和现如今很多公司一样的选择，他找到合作公司，拿出土地，愿意出让来换取资金，只可惜的是，孙宏斌的金钱缺口委实太大。被路劲基建全资收购之后，“顺驰”这个当年辛辛苦苦创立的品牌从此消失了，不过，虽然顺驰消失了，这些项目却还是继续运作之中，面对机会，巨头们很乐意接棒继续开拓这个市场。 “中国住宅行业的未来前景依然美好，依然值得期待。决定这个行业未来发展趋势的深层因素，并未发生任何根本性的改变。”这句话出现在最近郁亮给员工的邮件里，也出现在建设部，国土资源部，发改委专家以及各位经济学人的描述中。 对于房地产业内的从业者来说，他们正在抵御严冬，可与此同时，他们也在等待黎明。 机构观点 “紧缩政策未造成破坏性影响” 长江证券的一份形势分析报告指出，资金紧缩导致的房地产行业的调整，并没有造成破坏性的影响，实际上遏止了企业的盲目扩张，恰恰促进了企业的健康发展。 年初以来，房价疯涨得到了明显的遏制，国家发改委的数据显示今年1-7月份，全国房屋销售价格同比涨幅连续7个月下降，环比涨幅在0.3%以下。住宅方面新建住房与二手房价格同比也是连续下降，并且二手房销售价格下降速度逐渐超过新建住房。 这份报告显示，在国家一系列的宏观与行业调控政策实施后，销售与融资不畅使开发商资金偏紧，屯地热情全无，大幅减少在新增土地储备方面的投入，同时扩大了对已有项目的开发支出，存量土地的开发得到加速，从数据上看，上半年土地购置面积增速持续下降，完成开发土地面积增速由7.6%提高到了9.9%。 开发商资金虽然偏紧，但结构性因素居多，并未威胁到多数企业的生存。上半年房地产开发投资额增速为30.9%，高于去年大牛市的水平，刨除建安、人工上涨等价格因素，实际投资额增速在22%左右，下降9个点，开发商资金总体偏紧，开支有所缩减，但22%的增速仍然较快。综合今年以来土地市场的萧条情况来看，缩减的开支大部分在于购买新的土地储备，对原有项目的建设投资仍然保持较快的增长，可见开发商资金仅是结构性紧张，并未危及生存，相反，紧缩的政策引导了资金流向现有项目建设，遏止了企业的盲目扩张，对大多数企业来说，非但没有造成破坏性影响，而且促进了企业的健康发展。 （编辑:妮子） |
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