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楼市寒冬有点长 去年12月高层明确提出从紧的货币政策后，房地产就开始进入了寒冬。无论是王石的拐点论还是潘石屹的百日剧变论，虽然都未能证实，但同时也显现房地产行业确实迎来了一个低谷。至少日益减少的成交量和部分城市房价率先进行了一轮价格回调。 不过，房地产行业面临的环境虽然冷嗖嗖的，但总体上来看，上半年行业还是处于一个缩量微涨的形态，房价也没有进入下行通道之中。只不过，上涨的速度，由于没有足够的成交量的支撑，出现了放缓的迹象。 在这种情形下，房地产舆论是一地鸡毛，房价的走势更是迷雾重重。没有人会怀疑成交量的地量，整个上半年，成交量一直萎靡不振，楼市人气低迷，开发商资金的回笼，遭受到最为严峻的寒流。在资金回笼受阻和信贷紧缩的背景下，房企的资金链受到了重大的压力，随时都有断裂的危险。也正是在这样的双重打击下，房地产舆论界出现了重大的分歧，而且日益情绪化和娱乐化。其中，有一个标志性的事件，就是徐滇庆和牛刀对赌深圳房价，把整个房价的未来走势的分歧，推向了高潮。 下半年房价的通道：上行还是下行 下半年房价会怎样走，成交量能够逆转么？楼市能够回暖么？这一系列的迷幻般的问题，困扰着整个房地产界，也困扰着管理层，持币观望的购房者，更是焦躁不安，对于未来的房价的判断，实际上关系到购房的契机。 要客观地分析这个问题，笔者还是建议先找出楼市从极其疯狂的2007年为什么突然进入冷的发抖的2008年的愿意。笔者无意于着眼批判拐点论和雪崩论，也无意于去剖析房价仍将继续飙升等赌徒式的猜想，笔者只想从更为客观的视角来看待这一轮进入寒冬楼市。 第一，政策在面临着空调的压力以及房地产过分狂热的2007年，不得不拿出杀手锏——从紧的货币政策。我们从从紧的货币政策实施到目前为止，可看出效果是喜忧参半。可喜的是疯狂的房价终于得到遏制，开发商非理性争抢土地的“圈地运动”随之终结，宏观调控的政策达到了预定目的。但同时，我们也要看到，从紧的货币政策给与企业正常信贷造成了重大冲击，不少企业的资金面面临着重大压力。企业是一个国家经济发展主体，如果企业的资金面遭遇严重冲击，将会给经济发展带来不利的影响。近期的长三角、珠三角地区经济下滑，已经确证了这一点。对于房企来说，尤为严重。因为房企关系到民生，所以房企信贷受到了特别的“照顾”，因此遭遇从紧的打击最大，不少房企的资金面的确已经岌岌可危了。面对着这种不利情况，我们的管理层也开始了反思。针对房企的资金面危机，日前银监会主席刘明康日前在银监会召开的年中工作会议上表示支持房地产业,满足正常信贷需求，这也就是意味着对于房地产市场的调控力度有所松动，其实，笔者认为，从紧归从紧，正常的信贷还是要维持的，这也与高层一直强调维持房地产市场稳定的精神相符的。 第二，房企资金面紧张，也给购房者和开发商的博弈继续白热化，持币观望十分浓厚，楼市成交量持续低迷。至从王石自摆乌龙，提出了著名的“房价拐点论”后，不少购房者就开始了和开发商进行了长达半年之久的白刃相搏，购房者期待房价下行的预期越来越强烈。事实上，以深圳为首的珠三角地区，的确出现了房价下调的格局，这更增加了购房者的持币待购的预期。正是在供需双方博弈白热化的背景下，房地产舆论界的一地鸡毛，也给狐疑不定的购房者，带来了巨大的心理焦虑。因为，如果现在是房价拐点的开始，现在进入无疑是高位买入，但是，如果当前像前几年那样，仅仅是观望期，在此休息一段时间，再继续快速上升，自己又要踏空。所以，购房者目前是最焦虑的人群。而博弈的另一方，开发商的一方面也在信贷紧缩的环境下，四处寻找贷款，甚至不惜高利贷，来缓解目前的困境，但是，目前的成交量还没有放大，政策还不知道什么时候有明显的松动，所以，开发商也是很焦虑。 第三，供需双方都很受伤。由于房价的飙升，开发商成了暴利的代名词，仇视开发商的言论频频出现。实际上，买卖双方的交易是在讨价还价中达成交易的，购房者和开发商之间的关系如此紧张，是与一些舆论导向密切相关。虽然一些开发商或者中介会违法，但任何行业都会有一些害群之马。无限夸大购房者和开发商的矛盾，很可能导致两大群体的对立，对于房地产的健康发展很不利。 第四，房地产行业内部调整的时机很可能到来。随着房地产行业大环境的转冷，房地产行业面临着结构性调整。其一，高房价不可避免的到来，抑制了许多刚性需求。这就要求开发商尽量开发一些中低档房，少开发一些高档房。其二，一线、二线城市的开发商之间的竞争日趋激烈，而三线、四线城市还正处于刚刚起步阶段，随着城市化进程的不断深入，开发商可以更多的关注新兴市场。其三，由于房地产行业关系到千家万户的住房问题，国家积极建造经济适用房，开发商可以根据自身条件，利用自身资源，去参与保障性住房建设。 盘整仍将是下半年的主旋律 随着国内环境的变化，房地产市场在下半年很可能发生一些变化，比如，成交量很可能回暖，部分房价还可能下行，而且，甚至可能在部分阶段出现回调现象，但盘整仍是主旋律，全国房价走势还是依然会微涨。 盘整的原因主要有以下三点： 第一，从紧的政策很可能出现松动，目前就有这种迹象出现。比如，银监会主席刘明康日前在银监会召开的年中工作会议上表示支持房地产业,满足正常信贷需求，这也就是意味着对于房地产市场的调控力度有所松动，其实，笔者认为，从紧归从紧，正常的信贷还是要维持的，这也与高层一直强调维持房地产市场稳定的精神相符的。政策之所以会出现松动的根源在于基本面的变化。其一，随着国际原油期货价格在145元遇到了强劲阻力，国际油价走势出现了下行的趋势，这必将会把国际大宗商品的价格拉下来，从而缓解全球性的通胀。我国的通胀本来就是输入行的和成本推动型的，油价回落将大大减轻我国的通胀压力，为从紧政策的松动提供一个宽松的环境。其二，从紧的货币政策效果显著，房价飙升的现象得到了遏制，但同时又带来另外一个问题，就是影响正常的房企信贷，致使很多房企，特别是中小房企陷入了资金危机当中，房企只好另辟奇径去融资，甚至高利贷度过难关，也为热钱进入房地产开发领域，提供良机。其三，政策从紧遏制流动性过剩，造成楼市长期低迷。由上可知，房地产行业的紧政策的环境很可能会松动。 第二，政策松动仅仅是微调，在下半年从紧的货币政策不会根本转变。这是因为房地产市场的供求关系并没有发生根本的逆转，刚性需求只是暂时的被压制，积累起来，形成房价反弹的基础；另外，通胀虽然被遏制，但不确定性还很多，防通胀依然是重要任务。这就决定了从紧的政策会在下半年松动，但大方向不会改变，这就意味着房价走势是继续盘整，成交量很可能回暖，而房企也开始分化，大部分房企将会度过目前的难关，而一部分房企将会继续在面临着资金压力。 第三，从数据上来看，盘整还会继续。据统计局发布的数据来看，今年6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%,涨幅比5月低1个百分点；环比价格与上月持平。新建住房销售价格同比上涨9.2%,涨幅比5月低1个百分点；环比上涨0.1%,涨幅比5月低0.1个百分点。经济适用房销售价格同比上涨3.2%,环比上涨0.1%。普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨9.7%和11.1%,环比分别上涨0.1%和0.2%等。这个数据说明，全国整体的房价仍然是在高位运行，但是，上涨幅度和速度明显放缓，无量上涨有点涨不动的势头。一方面房价在长达数月的缩量上涨，上涨动能明显的受到了压制；另一方面这种压制还会不断地聚集动能，房价上涨势头在缩量盘整中，不排除反弹一触即发。 总体来看，房地产市场下半年将继续保持盘整格局，不排除一部分城市的房地产市场继续回条，但从全国和中长期来说，缩量盘整的实际上就是一个暂时的观望期，随着环境的变化和城市化进程不断深入、刚性需求的激活，楼市将会继续出现放量上涨的态势。 （编辑:妮子） |
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