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98年房改以来，中国房地产行业走过了十年发展历程。在此期间，房地产行业在造就了很多房产商财富传奇的同时也令全国各地呈现出一派繁荣景象。不可否认，中国房产商为房地产行业的发展做出了不可磨灭的贡献，可我们也清楚地看到，房产商在房地产行业的非理性发展过程中起到了推波助澜的作用。近年来，随着房产市场的火爆，房价的疯涨，很多房产商变得浮躁起来，其种种行为无异于笨拙的酿酒师由于自身原因酿出一坛苦酒，却因外在因素导致自己吞咽。在目前的房地产市场态势下，中国房产商即将吞咽自酿苦酒。理由如下： 一、缺乏长远战略规划，导致难以应对市场风雨。 前几年，无论是房产开发商，还是房产经纪商，在制定发展战略时大多是着眼于眼前，缺乏长远的战略规划，导致难以应对市场风雨。具体体现在：开发商追逐暴利、捂盘惜售、盲目拿地、草率扩张，其结果是导致企业品牌形象差、美誉度低、资金链紧张、运作效率降低。而合理的战略规划是要制定中、长期发展战略，不应以追求暴利为企业核心目标，而应使企业经济效益和社会效益得以兼顾，致力提高企业知名度及美誉度，在资本运作、项目推进、人才储备、品牌战略等方面制定切实可行的规划；新盘经纪商刻意迎合开发商追逐暴利的心态（房价上涨论的始作俑者及忠实推动者）、制定欺诈的销售策略（雇人排队、自己人签约再撤单、在销控表上做文章等），这样的结果是房价疯涨所带来房产行业生命的严重透支，以及经济经纪商品牌发展严重滞后；二手房经纪商盲目扩张（以开店为乐）、故步自封（死守房屋中介的赢利模式，不思创新）、违规成性（吃差价、炒房、挪用客户资金），这些行为导致利润难以支撑企业发展、品牌缺失、行业信誉降低等不良恶果。 二、与政府宏观调控相对抗，导致政府逐步取消对房产商的扶持。 近几年，国务院出台的地产调控政策近三十项，各有关部委出台的政策更是接近两百件，平均每年近四十条政策文件密集出台。尽管如此，中国几十个大中城市房价继续以每年两位数的增幅飞涨，宏观调控屡成空调。原因何在？可谓众说纷纭：有人说是腐败推升了房价；有人说是政府的调控政策不当所致；也有人说是金融的原因，按揭贷款助推房价上升。可从实践来看，房产商与政府宏观调控相对抗却是推高房价的最主要原因。房产商对90/70政策的阳奉阴违、哄抬房价、捂盘惜售、销售欺诈、腐蚀官员等行为都是对抗调控的真实表现。正是这些与政府政策相对抗的行为，令政府对房产商失去了信心，从而大幅推出经济适用房、廉租房、限价房的等保障性房源，并推出紧缩货币、土地使用金足额支付、数度提高存款储备金率的举措。而一旦政府完全取消对房产商的扶持，采取现房销售、取消个人贷款、征收房屋闲置税，则房产商必将陷入万劫不复之境地。 三、逆大势、违人心，房价下降通道仍不当机立断，导致市场需求降至冰点。 去年年底以来，中国房价已无可争议地步入了下降通道。中国房价下跌甚至大跌是人心所向，更是大势所趋。在这样的市场态势下，房产商理应顺势而为，抛却暴利心态，采取降价甚至大幅降价措施，以期激发市场需求。可纵观中国房产业界，除了万科、金地等房产商适时降价外（万科、金地的降价也是犹抱琵琶半遮面，且降价幅度不够），鲜有当机立断跟进降价者，大多数都在观望，在寄希望于政府救市，也在寄希望于消费者再度变得盲目。可事实上，在目前的市场态势下，政府是绝不可能在出台救市政策的，消费者的观望也必将令房产商变得绝望。房产商逆势而为，违背民心之举必将令市场需求降至冰点。近来各地市场成交量的大幅降低救市最好的佐证。 综合上述观点，本人认为，中国房产商即将吞咽自酿苦酒。若想不饮苦酒（或令自酿之酒不苦），唯一的解救之道就是在国人尚未完全树立理性房屋消费观之际，在政府还没有完全取消对房产商的扶持之时，在很多房产投资者还没有完全醒悟过来之时尽早大幅降价并进行精准市场细分，在最大限度内激发市场需求，以最快速度回笼资金图谋日后发展。 （编辑:妮子） |
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