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最近，有房地产开发商公开宣称，其房地产项目的价格将全面上调。其上调的理由有三，一是建筑原材料价格大幅上涨；二是目前房地产市场的价格已经进入底部，是各种资金进入房地产市场抄底的好时机；三是看好中国未来的经济，房价上涨是必然等。 这种现象，房地产市场会十分纳闷，为什么在全国房地产市场一片降价声中、不少房地产开发商都在大叫房地产市场进入严冬，大喊要政府救房地产市场的时候，竟然有房地产开发商要让其项目的价格上涨来卖？当然，在一个激烈竞争的市场中，每一家企业的条件及所处的环境会不一样，因此采取的经营策略、运行模式也会不同。哪一家企业采取什么样的经营模式、采取什么样的营销策略都是企业自己的事情，外人是无法知晓的。只有企业的无限多样化，才能够形成真正有效的市场竞争。因此，房地产开发商无论是采取房价上涨策略还是采取房价下跌的策略都是它们自己的事情。但是，该开发商归结出的几条房价上涨理由，好象与市场实际的情况相差很远。 因为，从该房地产开发商让房价上涨的第一个理由来看，是他的项目房价上涨是因为建筑原材料价格大幅上涨。也就是说，他所生产的房地产项目是成本定价，生产住房要素成本价格上涨，其房价上涨也就自然。当然，在一个正常的市场中，在一个所有的要素与产品完全竞争的市场中，成本收益分析是每一家企业必做的功课。企业的产品当然要以其成本来定价。但是，中国房地产市场真的是或能够成本定价吗？如果中国房地产市场是成本定价，那么房地产市场也就不会出现暴利模式，也就不会出现房地产市场巨大泡沫，更不会出现在短期时间内让全国大量财富聚集在少数人手中。 更何况，房地产还有以下几个特征，一是由于房地产的不动产性、房地产产品的唯一性，这就容易为房地产企业垄断性定价提供便利；二是中国的土地完全为政府所掌握，房地产市场要素的非市场性必然导致房地产企业定价的垄断性；三是住房既是消费品也是投资品，当房地产是投资品时，其价格并不取决于居民对住房供求关系，而是取消于投资者进入房地产市场的风险及对市场价格预期等。正是房地产市场具有这样的特征，房地产市场价格往往不会由其要素的成本来决定，而是由非成本的因素来决定。如果中国的房地产市场是由成本决定，那么绝大多数居民进入购买住房也就不会有支付能力不足的障碍了，因为房地产市场价格上涨一定会低于居民支付能力上涨。 从第二个理由来看，目前国内房地产市场的价格已经到了底部，各类资金可以大量进入抄底。早几天，我曾写过一篇“外资岂能进入国内房地产市场抄底”的文章。说了一件事，就是目前国际金融市场上的许多公司，自己的流动性不足，岂有资金流向世界其他地方？即使是它们有资金，但是根据中国法律这些资金就岂能进入？对于抄房地产市场的底，更是好笑，国内许多地方的房地产市场价格从而都没有跌过，而是在上涨过程中，那么这个市场哪有底可言。既然没有底，各种资金如何进入房地产市场抄底？目前的情况也是如此。国外的资金当然是不让它们进来，这是政府的政策严格限制的。对于国内的资金，企业都在叫流动性紧张，要求政府放宽信贷政策。在这种情况下，国内企业岂有资金进入房地产市场抄底？更何况，目前国内房地产市场没有底可言。既然没有底，如何寻找抄底的时机。 至于第三个理由，当然看好中国经济未来发展，1998年我就在香港《信报》发表过一文章，认为中国经济会持续高速增长30年。十年过去了，我仍然认为这个观点不要改变。但是，看好中国经济就认为房价一定会要涨到天花板上吗？这关键是要看中国采取什么样的房地产发展模式，要看中国居民收入水平是否也能够快速增涨并上涨幅度快于房价上涨幅度。我们只要看看美国近二百来年来经济发展，美国经济持续繁荣了一百多年，其金融资产及财富增加了几千倍，但是美国的住房价格不仅没有涨到天花板上去而且永远与绝大多数居民支付能力相合。更何况，作为一个产业，它能够随着整个社会经济快速繁荣，但它同样会不断地出现周期性调整。对未来经济前景的看好，并不等于中国房地产市场没有周期性调整。特别是当住房为消费品时，它必须与居民可支付收入能够有关，如果居民都没有能力购买住房，那么未来经济前景最好，房价要保持在天花板上是不可能的。 总之，在中国房地产市场出现全面的周期性调整的情况下，个别开发商想通过炒高其项目的价格来扭转这种局面是根本不可能的。特别是在整个国内房地产市场条件与环境、客户对象及房地产政策发生了根本性变化的情况下，想改变目前国内房地产市场以消费为主导的模式及这种房地产市场周期性调整也是不可能。价格快速上涨了8年的国内房地产市场其周期性调整将是一个漫长的过程。 （编辑:妮子） |
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